Logistické parky ťažia z deglobalizácie, dopyt ovplyvňuje udržateľnosť aj poloha

Pandémia koronavírusu zasiahla do života ľudí v mnohých oblastiach, jednou z nich bola zmena nákupného správania Slovákov. S nárastom preferencií online nákupov sa zmenil na realitnom trhu dopyt po maloobchodných nehnuteľnostiach.

Zatiaľ čo kamenné predajne čelili výzvam, e-shopy naopak zvyšovali záujem o logistické centrá a sklady. Po skončení pandémie sa zdalo, že sa život vráti do starých koľají, ale po miernom prepade sa e-commerce opäť ožilo.

Aj preto sa snažia firmy umiestniť svoje logistické centrá strategicky, bližšie k mestským oblastiam. Vďaka tomu sa skráti čas doručenia a optimalizujú sa náklady. Tu dominuje podľa manažéra vzťahov s investormi realitných fondov v 365.invest Tomáša Cára západné Slovensko, najmä pozdĺž diaľnic a v okolí hlavného mesta.

Slovensko sa stalo jedným z hlavných hráčov v logistike v CEE regióne najmä vďaka svojej výhodnej geografickej polohe a moderným logistickým priestorom. S viac ako 4 miliónmi štvorcovými metrami logistických plôch a neustále rastúcim dopytom po last-mile logistike potvrdzuje svoj potenciál stať sa kľúčovým tranzitným uzlom medzi západnou a východnou Európou.

„Aktuálna mimoriadne vysoká miera obsadenosti logistických priestorov 95 percent odráža silný dopyt po nových priestoroch. Ten je podporovaný najmä rastom e-commerce, čo vytvára tlak na zvyšovanie kapacít v oblasti distribučných centier a skladov,“ hovorí T. Cár, ktorý očakáva, že v tomto roku sa situácia s obsadenosťou priestorov upraví, nakoľko je rozostavaná značná zásoba nových hál.

Logistické a priemyselné parky profitujú tiež z globálnych zmien, ktoré ovplyvňujú ich vývoj. Za ich rastúcim významom stojí podľa Jakuba Rosa predovšetkým proces deglobalizácie a s tým spojené skracovanie dodávateľsko-odberateľských reťazcov. Tieto zmeny sú reakciou na potrebu zabezpečiť geografickú blízkosť k výrobcom a zároveň znížiť uhlíkovú stopu, čo je kľúčové pre plnenie udržateľnostných cieľov.

Pre nájomcov aj investorov ostáva základnou prioritou výber vhodnej lokality. Ako zdôrazňuje odborník na komerčné reality a generálny riaditeľ Partners Asset Management Jakub Rosa, „pre nájomníkov a investorov sú pri výbere nehnuteľnosti najdôležitejšie tri faktory: lokalita, lokalita a lokalita.“

Najžiadanejšie oblasti sú preto tie, ktoré spĺňajú viacero kritérií súčasne – dostupnosť medzinárodných diaľnic, existencia kvalifikovanej pracovnej sily a potenciál ďalšieho rozvoja. V prípade priaznivého vývoja na geopolitickej scéne by sa mohla stať atraktívnou aj východná časť Slovenska. Ako poznamenáva J. Rosa, tá má potenciál získať význam v súvislosti s pripravovanou európskou pomocou pre obnovu Ukrajiny.

Dopyt sa neodvíja len od lokality, ale aj od výbavy a technickej úrovne nehnuteľností. Investori čoraz častejšie požadujú ekologické riešenia ako fotovoltaické panely, retenčné nádrže na dažďovú vodu, LED osvetlenie či iné prvky šetrné k životnému prostrediu. Udržateľnosť sa tak stáva dôležitým štandardom v tomto odvetví.

Logistické centrá a priemyselné haly prechádzajú dynamickou technologickou transformáciou. Tlak na efektívne využitie priestoru vedie k tomu, že nové haly rastú čím ďalej tým viac do výšky. Vzhľadom na obmedzené možnosti výstavby, ktoré sú ovplyvnené aj zdĺhavými povoľovacími procesmi, ide o logický vývoj.

„Staršie budovy budú postupne ťahať za kratší koniec,“ upozorňuje J. Rosa a dodáva: „Jednotliví nájomníci a investori budú požadovať čoraz viac prvky udržateľnosti.“ Súčasťou tejto transformácie je narastajúca miera automatizácie a robotizácie.

Moderné sklady využívajú inteligentné skladovanie a čoraz viac už aj umelú inteligenciu, ktorá pomáha pri triedení zásielok, skladovaní a manipulácii s tovarom. Vybavenie nehnuteľností sa prispôsobuje biznis modelu konkrétnej spoločnosti, čím sa zvyšuje ich flexibilita a konkurencieschopnosť. Zároveň sa zefektívňuje správa logistických hál s minimálnym počtom pracovníkov.

Okrem tradičných riešení prinášajú firmy aj ekologické stavebné materiály a energeticky efektívne systémy, ktoré umožňujú prispievať k napĺňaniu cieľov uhlíkovej neutrality v Európe do roku 2050. Tento trend zahŕňa tiež prijatie certifikácií zelených budov, ako sú LEED a BREEAM.

Zmeny v spotrebiteľskom správaní, predovšetkým v oblasti elektronického obchodu, majú priamy dosah na dopyt po logistických priestoroch. Po náraste e-commerce počas pandémie sa situácia stabilizovala. On-line nákupy si síce udržali svoj význam, no ukazuje sa, že klasická návšteva kamenných predajní má stále svoju váhu.

Trendom v retailovom segmente sa tak stáva kombinácia kamennej a digitálnej prevádzky, čo vytvára nové požiadavky na skladové priestory. Firmy hľadajú riešenia, ktoré umožňujú flexibilné a rýchle dodávky zákazníkom bez ohľadu na spôsob ich objednávky.

V kontexte rastu ďalších sektorov, napríklad automobilového priemyslu, výroby batérií alebo potravinárstva, sa predpokladá, že dopyt po logistických parkoch bude rásť. Výzvou zostáva najmä rýchlosť výstavby a dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily. Výhodu získajú developeri, ktorí dokážu reagovať proaktívne, technologicky inovatívne a zároveň zohľadňovať environmentálne požiadavky.

Na aktuálne zmeny reaguje aj spoločnosť 365.invest, ktorá má za cieľ prostredníctvom značky INSTORIA zjednotiť a optimalizovať správu priemyselných priestorov. Klientom ponúka kvalitnú dopravnú infraštruktúru, individuálne riešenia skladových priestorov a vysokokapacitné a prispôsobivé skladovacie riešenia.

„Ambíciou je nie len zjednotiť správu týchto priestorov, ale aj poskytnúť moderné a udržateľné riešenia pre nájomcov z rôznych sektorov,“ dodáva T. Cár s tým, že okrem zvýšenia počtu logistických priestorov sa implementujú inovatívne a ekologické postupy. Logistické haly INSTORIA ponúknu zároveň stabilné investičné príležitosti aj pre bežných, menších investorov.