1. Ako by ste opísali stratégiu HOLLAND AND COMPANY na slovenskom trhu logistických a industriálnych nehnuteľností z pohľadu investícií, predaja aj prenájmu?
HOLLAND AND COMPANY sa fokusuje na službu pre potenciálnych nájomcov, tak aby im ponúkol čo najširšiu ponuku skladov s prihliadnutím na ich potreby a dosiahnutím čo najlepších nájomných podmienok. V prípade investorov vyhľadáva potenciálne nehnuteľnosti nimi zvolených parametrov predovšetkým objemu investície a dosahovaného výkonu (yieldu) a technických parametrov. Ak sa jedná o value add investorov tak sa snažíme nájsť štruktúru pri ktorej naši investori vedia dosiahnuť minimálne 20 % ROI.
2. Prečo je pre vás segment logistických a skladových nehnuteľností dlhodobo atraktívny?
Tento segment je tepnou ekonomiky a zamestnanosti. Na rozdiel od iných segmentov či už retail, office alebo rezidencia, sa v tomto segmente tvorí základná hodnota ekonomiky a to najmä vo výrobe a logistike.
3. Čím sa váš prístup k logistickým projektom odlišuje pri predaji a prenájme oproti bežným trhovým postupom?
Pozeráme sa predovšetkým na potreby klienta a nie len na možnosti trhu. To znamená ak sa požadovaný „produkt“ teda nehnuteľnosť neexistuje, snažíme sa v spolupráci s land developermi a developermi a investormi takýto produkt naštruktúrovať a dodať našim klientom.
4. Ako hodnotíte aktuálny stav trhu logistických nehnuteľností na Slovensku — viac transakcií, alebo viac nájomných dealov?
V súčasnosti dochádza ku konsolidácii industriálneho trhu. To znamená, že viac ako príchod nových spoločností na Slovensko, trh so skladovými alebo priemyselnými nehnuteľnosťami je tvorený už existujúcimi spoločnosťami, ktoré buď zväčšujú svoje kapacity alebo sa relokujú do vhodnejších lokalít.
5. Vidíte dnes silnejší dopyt zo strany nájomcov alebo kupujúcich investorov?
Čo sa týka prenájmu skladových a priemyselných priestorov trh momentálne diktujú nájomcovia vďaka voľným skladovým kapacitám. Keď sa pozrieme na investičnú aktivitu, logistické a priemyselné nehnuteľnosti si predávajú najmä lokálne fondy, ktoré určujú hodnotu priemyselných a logistických nehnuteľností na Slovensku.
6. Ktoré regióny Slovenska považujete momentálne za najperspektívnejšie pre logistické projekty a prečo?
Historicky najsilnejším regiónom a regiónom s najväčšou nájomnou aktivitou je Bratislavský kraj spolu so západným Slovenskom. Vnímame však, že postupne sa zobúdza aj východ Slovenska najmä kvôli investícii Volvo.
7. Aké parametre dnes rozhodujú pri výbere skladu zo strany nájomcu alebo kupujúceho?
Lokalita, cena nájmu, dostupnosť pracovnej sily a v neposlednom rade štandard budovy.
8. Zohráva väčšiu rolu lokalita, technický štandard budovy alebo kvalita nájomcu?
Vždy je najdôležitejšia lokalita, kvôli koncovým zákazníkom. Štandard budov sa v moderných logistických a priemyselných halách v základoch zadefinoval už pred 20 rokmi a dnes ide o technické a ekologické vylepšenia. Sila a kvalita nájomcu je či už pri prenájme alebo predaji veľmi dôležitý faktor, či už z hľadiska platobnej disciplíny alebo z pohľadu bonity pre banky.
9. Ako sa zmenili požiadavky klientov na logistické priestory v posledných rokoch?
Klienti požadujú vyššiu svetlú výšku, nižšiu energetickú náročnosť a blízkosť služieb pre zamestnancov.
10. Ako sa vyvíjajú ceny prenájmov a predajné hodnoty logistických aktív?
Cena nájmu rastie s nárastom stavebných nákladov a pozemkov. Hodnotu logistických aktív určujú najmä oceňovanie a banky spolu s investormi.
11. Ako vstupujú ESG a energetické štandardy do rozhodovania nájomcov a investorov?
Momentálne je to skôr faktor na budúce výhodnejšie prefinancovanie pre developerov alebo majiteľov takýchto aktív. Nájomcovia ich riešia len okrajovo.
12. Ako bude podľa vás vyzerať slovenský logistický trh o päť rokov z pohľadu prenájmu aj investičných predajov?
Očakávame stabilitu nájomných podmienok a developmentu nových hál. Nový impulz by mohol priniesť zmier na Ukrajine a rozbehnutie zaspatej ekonomiky v Európe.
