1. Jaroslave, ako by ste v súčasnosti opísali situáciu na trhu kancelárskych a industriálnych nehnuteľností na Slovensku?

Komerčný realitný trh prechádza po období neistoty čiastočným oživením. Rok 2026 priniesol nový impulz pre klientov, najmä zo stredoeurópskeho regiónu. Trh s kanceláriami je viac-menej koncentrovaný najmä v Bratislave, vykazuje znaky nasýtenia a zároveň zaznamenáva rekordnú aktivitu v oblasti zmlúv, hlavne renegociácie. Nájdu sa aj relokácie, keď firmy zmenšujú svoje potreby na kancelársky priestor. Čistý dopyt po nových priestoroch mierne klesol.

Miera neobsadenosti vďaka utlmenému novej výstavbe klesla. Nájomné ostalo stabilné, no vplyvom inflácie a nových daní sa zvyšujú prevádzkové náklady týchto nehnuteľností. Menia sa aj požiadavky klientov na štandardy kancelárskych priestorov – požadujú vyšší komfort za nižšiu cenu nájmu. Naše projekty AB DOAS a Viktória II ťažia z výbornej polohy v širšom centre mesta, kde za priaznivú cenu klient získa prémiovú adresu pre svoje podnikanie.

 

Priemyselný a logistický sektor zažil v priebehu minulého roka poriadnu jazdu na horskej dráhe, no momentálne vykazuje väčšiu stabilitu. Miera neobsadenosti hál stúpla na viac ako 7 %. Pretrvávajúci tlak na efektivitu prinútil developerov utlmiť tzv. „špekulatívnu výstavbu“ (stavanie hál bez vopred známeho nájomcu). Dnes sa zameriavajú primárne na projekty typu built-to-suit (šité na mieru konkrétnemu klientovi).

Boli sme prví, ktorí vybudovali čisto mestskú logistiku v Bratislave aj v Senci s menšími skladovými jednotkami. Klienti si na tento koncept už zvykajú a zaujímajú sa o Vision parky.

 

2. Čo dnes podľa vás nájomcovia hľadajú najviac – a ako sa ich požiadavky zmenili v porovnaní s minulosťou?

Kancelársky segment

Ak by sme moderného nájomcu opísali jednou vetou: hľadá menší, ale technologicky vyspelý, ekologický a extrémne flexibilný priestor s prvkami hotela, kam budú jeho zamestnanci chodiť radi a dobrovoľne. Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom sa zmenil z čistého prenájmu stien na poskytovanie komplexnej služby.

Minulosť

Sklady boli primárne o ľudskej sile, vysokozdvižných vozíkoch a statických regáloch.

Haly a logistika

Extrémny nedostatok personálu a tlak na rýchlosť doručenia nútia firmy prechádzať na automatizáciu a robotizáciu. Nájomcovia dnes hľadajú priestory s označením „Grade A“, ktoré dokážu uniesť autonómne mobilné roboty. Vyžadujú vyššiu únosnosť podláh, dokonalú rovinnosť (kvôli laserovým navigáciám robotov) a vyššiu svetlú výšku hál (často nad 10 až 12 metrov), aby maximalizovali vertikálny priestor pre moderné skladové systémy.

 

3. V Bratislave sú aktuálne veľmi zaujímavé projekty ako AB DOAS a Viktória II – administratívna časť. Aký typ nájomcov tieto budovy najviac oslovujú?

Tieto budovy cielia na nájomcov, ktorí hľadajú racionálny a flexibilný biznis priestor. Neoslovujú primárne obrie nadnárodné korporácie s tisíckami zamestnancov, ale skôr dynamické lokálne firmy, etablovaných poskytovateľov odborných služieb a menšie tímy, pre ktoré je dôležitá prestížna adresa v Ružinove, bezproblémové parkovanie a výborná občianska vybavenosť v okolí. 

 

4. Do akej miery dnes rozhoduje pri kancelárskych budovách udržateľnosť a „green“ štandardy pri výbere priestorov?

Ak by sme to mali vyjadriť percentuálne, pri A-čkových kancelárskych priestoroch rozhoduje udržateľnosť z 80 až 90 %. Pre nadnárodné korporácie je to absolútna podmienka, bez ktorej zmluvu nepodpíšu. Zároveň však musím konštatovať, že aj nájom je tam pomerovo vyšší.

Pre menšie lokálne firmy je to silný argument kvôli úspore energií a komfortu zamestnancov. Budovy, ktoré do zelených inovácií neinvestujú, začínajú na trhu výrazne strácať hodnotu, niektoré sú dokonca likvidované alebo modernizované.

Prevádzkové náklady aj u nás optimalizujeme – inštalujeme lokálne fotovoltické zdroje, využívame automatizáciu systémov a včas lokalizujeme budúce poruchy.

 

5. Akú úlohu zohráva flexibilita priestorov – napríklad možnosť kombinácie open space, buniek a servisovaných riešení?

Dnes už výraznú úlohu. Málokedy nájdeme klienta, ktorý akceptuje dispozíciu po predošlom nájomcovi, a dochádza tak k častým prestavbám už po piatich rokoch. Ideálna univerzálna dispozícia neexistuje.

Ukazuje sa, že kombinácia open space riešení s tradičnými kanceláriami v jednom celku je ideálna pre našich klientov. Zamestnanci môžu pracovať v skupinách aj individuálne bez vzájomného rušenia.

Dôležité je správne nastavenie technológií – dodávka čerstvého vzduchu (okná sa samozrejme dajú otvárať), teplotechnika a celková dispozícia. Rovnako je dôležitý dostatočný počet parkovacích miest, stojanov pre bicykle a nabíjanie elektromobilov – všetko na jednom mieste.

 

6. Presuňme sa k industriálnym nehnuteľnostiam – ako vnímate aktuálny dopyt po moderných logistických parkoch, ako je Vision Park Bratislava?

Vision Park Bratislava ťaží zo svojej polohy v tesnej blízkosti Bratislavy s priamym napojením na kľúčovú infraštruktúru (diaľnice D1 a D4/R7). Pre mestskú logistiku a distribúciu je rýchly prístup na trhy strednej Európy (Rakúsko, Maďarsko, Česko) absolútnou prioritou.

Lokality, ktoré dokážu obísť najhoršie dopravné zápchy a zároveň ostať blízko mesta, sú pre nájomcov prémiové. Dopyt mierne brzdí konsolidácia štátu, ktorá komplikuje podnikanie na Slovensku. Trh stráca časť zahraničnej klientely.

Postupne sa aj náš park zapĺňa, ale pôvodné očakávania boli optimistickejšie.

Vision Park BA

 

7. Senec a jeho okolie sa dlhodobo profilujú ako silný logistický hub. Čím je pre dnešných nájomcov atraktívny projekt Vision Park Senec?

Vision Park Senec láka moderných nájomcov tým, že im dáva presne to, čo dnes logistika potrebuje – rýchlosť (napojenie na D1 a CrossDock), flexibilitu priestorov a výrazné zníženie prevádzkových nákladov prostredníctvom ekologických a energeticky úsporných automatizovaných riešení.

Senec všeobecne trpí nedostatkom menších skladových jednotiek, ako má práve náš park. Polovicu už máme obsadenú a rokujeme o ďalšej časti. Verím, že do konca roka bude park plne obsadený.

 

Vision Park Senec

 

8. Aké sú dnes najväčšie výzvy pri developmente a prenájme industriálnych areálov na Slovensku?

Development a prenájom industriálnych a logistických areálov prechádza transformačným obdobím. Po predchádzajúcom boome sa trh stabilizuje, no čelí vyšším prevádzkovým nákladom, prísnejším environmentálnym nárokom a slabšiemu externému dopytu (najmä segment automotive).

Pre moderné haly (automatizácia, robotizácia, nabíjacie stanice pre e-kamióny) je kľúčový príkon energie. Zabezpečenie dostatočnej kapacity od distribučných spoločností je v top logistických uzloch čoraz zložitejšie a práve na tom pracujeme aj v našej spoločnosti.

Naše parky energeticky posilňujeme, aby sme dokázali všetky požiadavky klientov bez problémov zvládnuť.

 

9. Vidíte skôr tlak na cenu, alebo na kvalitu a technické parametre budov?

Je tlak na cenu, kvalitu aj technické parametre – všetko v jednom balíku. Klientov nezaujímajú ekonomické náklady na výstavbu, ale chcú si priestory prenajať za čo najvýhodnejších podmienok, ktoré určuje konkurenčné prostredie.

Tým, že sme predikovali tento vývoj trhu, sme technologicky pripravení na každého klienta. Dodatočné náklady na dopĺňanie technológií sú dnes výrazne vyššie ako v čase realizácie projektov.

 

10. Keby ste mali zhrnúť budúcnosť kancelárskeho a skladového trhu jednou vetou – ako by znela?

Budúcnosť kancelárskeho a skladového trhu definuje nekompromisný tlak na energetickú sebestačnosť, flexibilitu priestorov a technologickú efektivitu, kde prežijú len projekty spĺňajúce najprísnejšie kritériá a potreby čoraz náročnejších klientov.

 

Odkaz DOAS zde.