Celková ponuka priestorov typu SBU (Small Business Units a LML (Last Mile Logistics) v krajinách CEE-15 predstavuje viac ako 3 milióny m2, ale rozvoj tohto trhu v regióne nie je rovnomerný. Najviac priestorov sa nachádza v Poľsku (približne 2 milióny m2). Tieto zistenia uvádza nová správa spoločnosti Colliers s názvom „ExCEEding Borders Small Business Units & Last Mile Logistics Sector in CEE-15”.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe spoločnosti Colliers poznamenáva: „Dopyt nájomcov zo sektoru priemyslu a logistiky bol v krajinách strednej a východnej Európy v posledných rokoch silný v dôsledku záujmu spoločností z oblasti 3PL (logistika tretích strán), maloobchodu a distribúcie, nasledovaných sektormi ľahkej výroby, automobilovým priemyslom a rýchloobrátkovým tovarom. Počas pandémie sme zaznamenali zvýšený záujem nájomcov zo sektora e-commerce a logistických operátorov ponúkajúcich svoje služby maloobchodníkom a spoločnostiam zaoberajúcim sa internetovým predajom. Následkom tohto trendu je aj nárast dopytu po SBU/LML priestoroch.”

SBU/LML trh naprieč krajinami CEE-15 sa nachádza v rozdielnych štádiách vývoja

V Albánsku alebo Bosne a Herzegovine sa štandardné schémy SBU/LML vôbec nenachádzajú. V takom prípade si jednotliví nájomcovia v tomto sektore prenajímajú menšie moduly vo veľkokapacitných alebo menších I&L projektoch nižšieho štandardu. Niektoré projekty sú vybudované s podobným konceptom, ako majú moderné SBU/LML schémy, avšak pre súkromné účely. Najväčšia ponuka priestorov sa nachádza v Poľsku (pribl. 2 milióny m2). Bulharsko je krajinou s najväčším podielom na SBU/LML priestoroch z celkového množstva v sektore I&L, pričom tento typ schémy predstavuje 59 % celkovej ponuky.

Prvé lastovičky aj na Slovensku

Prvé projekty Small Business Unit máme už aj na Slovensku, napr. v lokalite Bratislava-Bory. Tento development je reakciou na dopyt, ktorý vzrástol práve v posledných rokoch v snahe byť bližšie k zákazníkovi, viac viditeľný a reprezentatívny v tzv. priestoroch v štandarde A. Čoskoro preto pribudnú podobné projekty aj v ďalších mestách. „Dopyt po tomto type prevádzky súvisí tiež s rozvojom e-commerce. Tento koncept však môže zaujať aj klientov, ktorí majú potrebu šikovne spojiť svoje kancelárske sídlo so showroomom a menšou skladovou jednotkou s rozlohou cca 500 m2, napr. pre segment funkčného dizajnu, doplnkov alebo športových potrieb. Niečo také na trhu doteraz chýbalo. Potenciál premeny na Small Business Unit majú najmä súčasné brownfieldy blízko centier miest, ktoré by sa takto mohli postupne pretransformovať, a tak sa revitalizovať,” hovorí Tomáš Horváth, riaditeľ oddelenia priemyselných nehnuteľností spoločnosti Colliers International.

Pre LML realitný segment nemá Slovensko z geografického hľadiska predpoklady. „Sme malá a vnútrozemská krajina, ktorá nedisponuje veľkými intermodálnymi centrami, t.j nevzniká tu potreba vzniku schémy medzistupňov skladových jednotiek a z nich doručovanie tovarov. Last mile logistika sa rozvíja najmä vo veľkých mestách nad millión obyvateľov s veľkými e-commerce hubmi a prístavmi, z ktorých treba rýchlo a sofistikovane dopraviť konkrétne zásielky v segmente B2B a najmä B2C do preplnených centier a štvrtí. U nás po type poprepájaných medzistupňových a koncových skladov prakticky neexistuje dopyt. Výnimkou sú vznikajúce malé obslužné alebo servisné jednotky pri donáškových službách alebo v mestskej zdieľanej doprave (napr. kolobežky alebo donáška jedla),” upresňuje situáciu Tomáš Horváth.

Výška nájomného za priestory SBU a LML

V regióne krajín strednej a východnej Európy je dostupných približne 500 000 m2 priestorov SBU/LML vo výstavbe. Väčšina z tohto objemu sa v súčasnosti stavia v Poľsku (310 000 m2). Nájomné a poplatky za služby sú zvyčajne výrazne vyššie ako v štandardných budovách. Priestory SBU/LML to však kompenzujú vynikajúcou polohou a výborným prispôsobením sa potrebám nájomcov. Všetky tieto faktory majú za následok vyššie náklady na výstavbu. Vo väčšine týchto krajín sa najvyššie dosahované nájomné pre tento typ priestorov pohybuje v rozmedzí od 4,0 do 10,00 EUR za m2/mesiac, ale v Českej republike a Estónsku môžu dosahovať aj úroveň 12 EUR za m2/mesiac.

Objem investícií do sektora I&L (Industrial&Logistics) dosiahol v roku 2021 najvyššiu hodnotu na trhu krajín CEE 6 

Výrazné zmeny alebo narušenia v spotrebiteľskom správaní, výrobe tovarov a globálnych dodávateľských reťazcov, spôsobené pandémiou a vojnou na Ukrajine, viedli k tomu, že sa priemyselné a skladové nehnuteľnosti stali jednou z najvyhľadávanejších tried nehnuteľností nielen globálne, ale aj v regióne strednej a východnej Európy. Investičné transakcie v oblasti I&L predstavovali približne 25 % všetkých objemov v krajinách CEE-6 za posledných 5 rokov. Aj v roku 2021 si tento sektor udržal vedúcu pozíciu, s 37 % investičných objemov. Najaktívnejší je európsky kapitál (vrátane kapitálu z krajín strednej a východnej Európy). Investičnú aktivitu vedie od roku 2017 tesne s 33 %, pred ázijsko-pacifickým kapitálom s 31 %.

Vplyv vojny na Ukrajine

Vojna na Ukrajine ovplyvnila jednotlivé krajiny CEE-15 rôzne. V niektorých z nich je vplyv vojny na trh s I&L už citeľný, zatiaľ čo niektoré nezaznamenali žiadny výrazný vplyv na tento segment trhu. Všetky krajiny však zažívajú nárast cien pohonných hmôt, vyššie ceny stavebných materiálov, nižšiu dostupnosť a čiastočný rozpad dodávateľských reťazcov, čo všetko ovplyvňuje stav trhu s I&L v celom tomto regióne. Predĺženie lehôt výstavby nových projektov I&L alebo zastavenie novo začatých a plánovaných projektov môže v budúcich kvartáloch spomaliť rast v oblasti I&L v porovnaní so súčasným obdobím.

Dostupnosť pôdy

V celom regióne CEE je nedostatok voľných pozemkov, najmä v najvyhľadávanejších lokalitách. Niektorí aktívnejší developeri v oblasti I&L boli v posledných rokoch zaneprázdnení zabezpečovaním pozemkov (lank bank) pre budúcu výstavbu. Ostatné pozemky, najmä tie vo veľkých mestách alebo v ich blízkosti, môžu byť v konkurenčnej nevýhode zo strany rezidenčných developerov, ktorí môžu často zaplatiť viac za štvorcový meter. 

„V súčasnosti sa sektoru I&L darí, a preto v tomto trende v blízkej budúcnosti neočakávame výrazné zmeny. Je možné, že zaznamenáme určité spomalenie rastu trhu I&L, kým sa stavebné trhy a dodávateľské reťazce nestabilizujú a nevrátia sa do istej miery do normálu.. Toto spomalenie však bude pravdepodobne skôr krátkodobé ako dlhodobé," uzatvára Kevin.