Doporučená metóda merania voľných plôch
Toto doporučenie definuje podmienky a koncepty potrebné pre meranie prenajímateľných plôch, triedi rôzne oblasti do rôznych kategórií prenájmu, vysvetľuje zásady vymedzenia oblastí a na základe vyššie uvedeného, navrhuje metódu pre analýzu a výpočet prenajímateľných plôch. Zavádza taktiež koncept pomeru hodnoty nájmu. Metóda výpočtu je doporučená pre použitie v prípade budov s viacero nájomníkmi, aj keď môže byť použitá aj pre nehnuteľnosti s jedným nájomníkom.
Terminológia
Je dôležité zvoliť, zaviesť a presne definovať príslušné technické termíny, aby sa predošlo nedorozumeniam a zaistiť, aby každý z nich bol taktiež ľahko pochopiteľný a zrozumiteľný pre nájomníkov. Okrem toho, čím menej technických termínov je, tým lepšie, mali by sa radiť v logickom poradí a mali by byť jednoducho zapamätateľné, aj pre laika. Je potrebné používať jednotne prijaté technické termíny, ktoré všetci chápu a objektívne definujú.
** Doplnková oblasť **
Všetky priestory potrebné pre efektívne skladové práce používané nájomcom.
Poznámka: Tieto priestory môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako sú zasadacia miestnosť, kuchynka, sanitárny blok, servisná miestnosť, miestnosť na ukladanie dokumentov, komora, kopírovacia miestnosť, šatňa, fajčiarska miestnosť, atd.
** Budova spoločných priestorov**
Súčet všetkých plôch priamo v budove, ktoré môžu byť priamo alebo nepriamo použité všetkými nájomníkmi.
Poznámka: v analýze prenajímateľnej plochy sa má vypočítať podľa zásady maximalizácie exkluzívnej plochy na každom poschodí typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie viď časť "Analýza priestoru na prenájom"). V scenári "jeden nájomca, jedna budova" bude táto oblasť taktiež považovaná za výlučne používanú.
Vysvetlenie: medzi oblasťou, ktorú nájomníci nepriamo využívajú, patrí napríklad spoločná miestnosť pre upratovanie, garáž, atď.
Obecná poznámka: Nasledujúce štyri technické termíny by mali byť používané iba v prípade, že sa jedná o príslušné poschodie alebo jednotku na poschodí, ktorá je používaná výlučne jedným nájomníkom, no je prenajatá viac než jedným nájomníkom, a preto je potreba použiť aj koncept spoločného podlahového priestoru.
** Oblasť obehu **
Priestor využívaný nájomníkom k obehu (alebo možno k čakaniu) vzhľadom k architektonickému usporiadaniu areálu.
Poznámka: tieto priestory môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako sú chodby, vestibul, lobby, vstupná hala, atď.
** Exkluzívna oblasť **
Všetky priestory oddelené výhradne pre nájomníka.
Poznámka: v analýze prenajímateľnej plochy sa má vypočítať podľa zásady maximalizácie exkluzívnej plochy na každom podlaží typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie viď. časť "Analýza prenajímateľnej plochy") pre celú budovu. V scenári "jeden nájomník, jedna budova" bude celá oblasť považovaná za exkluzívnu.
** Spoločná plocha podlahy **
Všetky plochy podlahy, ktoré môžu byť priamo alebo nepriamo používané iba nájomníkmi príslušného poschodia.
** Exkluzívny podlahový priestor **
Všetky priestory so samostatným prístupom konkrétneho nájomníka príslušného poschodia, ktorý ho môže zavrieť alebo použiť samostatne.
Poznámka: podlahová plocha používaná výhradne nájomníkom je označená menom nájomníka (napr. Exkluzívna plocha nájomníka X).
** Časť prenajímateľného podlahového priestoru **
Podlahová plocha používaná výlučne jedným nájomníkom príslušného poschodia a pomerná časť spoločného podlahového priestoru.
Výpočet: exkluzívna plochá nájomníka + pro-rata časť spoločného podlažia.
** Celková podlahová plocha **
Najväčšia zakrytá vodorovná povrchová plocha akéhokoľvek podlahového priestoru, uzavretého hotovými povrchmi vonkajších stien; t.j. celkovou plochou obklopenou vonkajším obvodom budovy (s výnimkou vnútorných nádvorí a vzduchových šachiet).
Poznámka: v nájomnej praxi môže byť použitá jedným nájomníkom, v jednom stavebnom scenári, na základe vzájomnej dohody prenajímateľa a nájomníka.
** Prenajímateľná plocha **
Exkluzívny priestor nájomníka a pomerná časť spoločných priestorov a podlaží, t.j. plocha, za ktorú nájomník platí nájomné podľa podmienok nájmu.
Výpočet: *ak príslušné poschodie pužívané výlučne jedným nájomníkom je v skutočnosti prenajaté jedným nájomníkom, potom je to exkluzívny priestor + pomerná časť spoločného priestoru budovy *ak je príslušné poschodie používané výlučne jedným nájomníkom a prenajaté viac než jedným nájomníkom a nie je potreba spoločných podlahových priestorov, potom je to exkluzívny priestor nájomníka + pomerná časť spoločného priestoru budovy *ak je príslušné poschodie používané výlučne jedným nájomníkom, prenajaté viac než jedným nájomníkom so spoločnými priestormi pre nájomníka, potom je to časť nájomnej plochy na nájomnej ploche + pomerná časť spoločných priestorov budovy.
** Viacúrovňová podlahová plocha **
Priestor, ktorý môžu využívať iba nájomníci príslušného poschodia alebo podlahového celku, ktorý nezahrňuje celkovú spoločnú plochu príslušného all-inclusive podlažia, ktorú môžu využívať všetci nájomníci.
Poznámka: Pod pojmom podla sa rozumie taktiež aj podlahová jednotka
** Čistá plocha **
Najväčšia vodorovná povrchová plocha v akejkoľvek miestnosti nad úrovňou podlahy (a podlahovej lišty), uzavretá vnútornými povrchmi hotového nosného materiálu alebo pevných stien miestnosti bez ohľadu na výšku stropu.
Poznámka: Pri absencii meraní na mieste je to oblasť uzvretá nedokončenými povrchmi stien, ako je znázornené v pôdoryse architekta, ďalej oblasť miestností vždy znamená čistú plochu.
** Ostatné oblasti **
Akékoľvek iné priestory používané nájomníkom.
Poznámka: *tieto oblasti môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako je terasa, balkón atď. * plocha otvorených alebo čiastočne otvorených priestorov (terasa, balkón atď.) musí byť povrchovo upravená plocha (čistá plocha sa tu nedá použiť).
** Pracovná oblasť **
Exkluzívne priestory nájomníka, vybavené skladovým nábytkom.
Poznámka: Ak má sklad otvorený pôdorys, sú obežné taktiež súčasti pracovného priestoru.
** Násobiteľ spoločných priestorov budovy **
Podiel celkovej prenajímateľnej plochy a exkluzívnej plochy celej budovy.
Výpočet: celková prenajímateľná plocha celého objektu / súčet exkluzívnych priestorov celého objektu, alebo 1 + pomer spoločných priestorov budovy / 100.
Obecná poznámka: Nasledúce dva technické termíny by mali byť používané iba v prípade, že sa jedná o príslušnú časť podlahy alebo podlahovej jednotky použiteľná výlučne jedným nájomníkom je prenajatá viac než jedným nájomníkom a preto je treba použiť aj koncept spoločného podlahového priestoru.
** Pomer spoločných priestorov budovy **
Pomer spoločných a exkluzívnych plôch celej budovy, vyjadrený v percenátch.
Výpočet: (spoločné priestory budovy / všetky exkluzívne plochy v budove) x 100.
Poznámka: pomer najmenších spoločných priestorov budovy, ktorý je výhodnejší z hľadiska nájmu, môžeme vypočítať z najväčšej exkluzívnej plochy celej budovy, ktorá sa rovná súčtu všetkých prenajatých priestorov získaných uplatnením princípu maximalizácie exkluzívnej oblasti na akomkoľvek podlaží typu "all-inclusive" (podrobné vysvetlenie viď. v časti "Analýza prenajímateľnej plochy").
** Multiplikátor podlahovej plochy spoločných priestorov ** Podiel plochy vhodnej pre výhradné použitie jednym nájomníkom na príslušnom podlaží a na exkluzívnej ploche podlahy na danom podlaží.
Výpočet: exkluzívna plocha príslušného poschodia vhodná pre výhradné použitie jedného nájomníka / exkluzívna časť podlahy, alebo 1 + podiel časti podlahy spoločných priestorov / 100.
** Pomer plochy podlahy spoločných priestorov **
Pomer podlahovej plochy spoločných priestorov a exkluzívnej plochy podlahy príslušného podlažia, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (plochy podlahy spoločných priestorov / plocha podlahy exkluzívnej časti) x 100.
** Hodnota nájomného **
Hodnota odrážajúca funkciu, umiestnenie a užitočnosť miestnosti (priestoru) vyjadrená v percentách stanovená prenajímateľom.
Vysvetlenie: zatiaľ čo pomer hodnoty nájomného bežnej skladovej plochy je samozrejme 100%, v prípade obecnej skladovacej miestnosti to môže byť napríklad 50%. Pomer hodnoty leasingu je "spoločným menovateľom", ktorý umožňuje vypočítať nájomné pre všetky prenajímateľné plochy, za použitia rovnakého základného nájomného na m2 a ich dôsledné spravovanie v analýze a výpočte prenajímateľnej plochy.
** Multiplikátor plochy spoločných priestorov **
Podiel celkovej prenajímateľnej plochy a exkluzívnej plochy celej budovy.
Výpočet: celková prenajímateľná plocha celej budovy / súčet exkluzívnych plôch celej budovy, alebo 1 + podiel plochy spoločných priestorov budovy / 100
Obecná poznámka: Nasledujúce dva technické termíny by mali byť používané iba vtedy, ak je plocha príslušnej podlahy alebo podlahovej jednotky použiteľná výlučne jedným nájomníkom prenajatá viac, než jedným nájomníkom a preto je treba použiť i koncept podlahy spoločných priestorov.
** Pomer plochy spoločných priestorov budovy **
Pomer spoločných a exkluzívnych plôch celej budovy, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (spoločné priestory budovy / všetky exkluzívne plochy celej budovy) x 100.
Poznámka: najmenší pomer spoločných priestorov budovy, ktorý je výhodnejší z hľadiska nájmu, je možné vypočítať z najväčšej exkluzívnej plochy celej budovy, ktorá sa rovná súčtu všetkých prenajatých priestorov získaných uplatnením princípu maximalizácie exkluzívnej plochy na všetkých podlažiach typu "all-inclusive" (podrobné vysvetlenie nájdete v časti "Analýza priestoru na prenájom").
** Multiplikátor podlahy spoločných priestorov **
Podiel plochy vhodnej pre výhradné použitie jedným nájomníkom na príslušnom podlaží a na exkluzívnej ploche podlahy v danom podlaží.
Výpočet: plocha príslušného poschodia vhodná pre výhradné použitie jedným nájomníkom / plocha exkluzívnej podlahy, alebo 1 + plocha podlahy spoločných priestorov / 100.
** Podiel podlahy spoločných priestorov ** Pomer plochy podlahy spoločných priestorv a plochy exkluzívnej podlahy príslušného podlažia, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (podlaha spoločných priestorov / plocha exkluzívnej podlahy) x 100.
** Pomer hodnoty nájomného **
Hodnota odrážajúca funkciu, umiestnenie a užitočnosť miestnosti (priestoru) vyjadrená v percentách, stanovená prenajímateľom.
Vysvetlenie: zatiaľ čo pomer hodnoty nájomného bežnej skladovej plochy je samozrejme 100%, v prípade obecnej skladovacej miestnosti to môže byť napríklad 50%. Pomer hodnoty nájomného je "spoločným menovateľom", ktorý umožňuje vypočítať nájomné pre všetky prenajímateľné plochy za použitia rovnakého základného nájomného na m2 a jeho dôsledného riadenia v analýze a výpočte prenajímateľnej plochy.
Kategórie priestorov
Priestory skladovej budovy sa líšia predovšetkým z hľadiska funkčnosti. Priestory môžu byť prenajímateľné alebo neprenajímateľné. Prenajímateľné priestory môžu byť identifikované podľa svojej funkcie a môžu byť exkluzívne alebo spoločné. Nižšie uvedené kategórie sú rozdelené do prenajímateľných a neprenajímateľných priestorov, ktoré zobrazujú funkcie obvyklé pre skladové budovy.
Poznámka: v prípade potreby je možné pridať ďalšie kategórie (napr. pokiaľ budova zahrňuje maloobchodnú jednotku s prístupom na ulicu a pod.).
** Exkluzívne priestory **
** Exkluzívne používané a / alebo spoločné priestory **
upratovacia komora - miestnosť na odpadky a pod.
obehové časti:
externý chodník atď.
ostatné časti:
** Parkovisko **
Parkovisko je taktiež prenajímateľná plocha, ale nájomné je stanovené skôr na parkovacie miesto, než na m2.
Poznámka: ekvivalent štvorcového metra parkovacieho miesta je možné vypočítať zo základného nájomného na m2: napríklad za predpokladu základného nájomného vo výške 12 EUR za m2, ekvivalent m2 parkovacieho miesta v podzemnej garáži za 80 EUR mesačne bude 6,66. V prípade priemerného základného nájomného je ekvivalentná parkovacia plocha 6-8 m2.
** Priestory pod dverami a oknami **
** Priestory pod konštrukciou ** * oblasť pod vonkajšími nosnými / obvodovými stenami * oblasť pod vonkajšími nosnými stĺpmi * oblasť pod vnútornými nosnými stenami * oblasť pod vnútornými nosnými stĺpmi
Poznámka: ak je plocha meraná pod stĺpom (na úrovni podlahy) väčšia než 0,5 m2 * z funkčných dôvodov zpevnená oblasť pod vnútornými nenosnými stenami (ďalej len pevné steny)
Poznámka: napr. priestor pod stenami sanitárnych blokov a stien mechanických šachiet atď. * nevyvinutá oblasť pod schodami vedúcimi od najnižšieho poschodia s výškou stropu pod 1,9 m
** Pripojené stavebné prvky **
Poznámka: * technické priestory potrebné pre prevádzku budovy obvykle nie sú považované za prenajímateľné oblasti * požiarne schodisko a únikové cesty nie sú považované za prenajímateľné plochy
** Elektrické / IT oblasti **
Poznámka: IT (informačné technológie) znamená nízkonapäťovú telefónnu a počítačovú kabeláž (dátová kabeláž). * elektrické / IT miestnosti: * elektrický rozvádzač - centrálny rozvádzač * centrálna generátorová miestnosť - centrálna miestnosť UPS atď. * plocha obsadená elektrickými / IT kanálmi / šachty * uzavreté alebo otvorené hriadele - elektrická skriňa a pod. * cirkulačné priestory výhradne pre elektrické / IT miestnosti * vestibul / vchod / vstupná hala - chodba / cirkulačný priestor * schodisko - výťah lobby * vnútorné schodisko - vonkajší chodník atď.
** Mechanické oblasti **
** GIF - Triky pri výpočte prenajímteľnej skladovej plochy
Kým sa pustím do tejto malej eseje, musím zôrazniť, že pracujem na základe svojich skúseností získaných v priebehu takmer desiatich rokov jednania s nájomníkmi, priamo alebo prostredníctvom agentov. Jednania boli často náročné, a ak sme mali šťastie, viedli k podpisu nájomnej zmluvy. Dúfam preto, že tieto subjektívne komentáre, kritika a odporúčania môžu slúžiť ako východný bod pre diskusiu, práve v tomto fóre.
Ako je dobre známe, dve kľúčové zložky nájomných zmlúv sú nájomné a veľkos prenajímateľnej plochy. Produkt týchto dvoch čísel sa obecne rovná čistému príjmu developera.
Vzhľadom k tomu, že násobenie je základná matematická operácia, a že sa jedná o produkt, ktorý zaujíma vývojárov, bude usilovať o zvýšenie prenajímateľnej plochy, pri zachovaní úrovne, ktorá stále priťahuje nájomníkov. Nájomníci majú tendenciu sa zamerovať na nájomné za meter štvorcový, ktoré sú ľahko zrovnateľné s ostatními na trhu a často venujú malú pozornosť veľkosti a spôsobu výpočtu prenajímateľnej plochy. Bohužiaľ neexistuje žiadne obecne príjmané a jednotne používané doporučenie alebo smernice (už vôbec nie štandard) pre meranie prenajímateľných plôch v skladových budovách v Slovensko. V dnešnej dobe je v tejto oblasti chaos!
Typickým príkladom je široko odlišná interpretácia bežne používaného pojmu hrubá plocha. Kedykoľvek je tento termín použitý na schôdzke, vždy sa pýtam, čo tým druhá strana myslí. Najčastejšie odpovede sú:
Čo je teda správna odpoveď? Bohužiaľ, vzhľadom k absencii obecne uznávanej a jednotne interpretovanej terminológie neexistuje jednoznačná voľba odpovedi. Šťastím je tiež to, že konsenzus chýba nie len medzi klientmi ale aj v rámci profesií v oblasti nehnuteľností.
V nasledujúcom texte uvádzam stručné zhrnutie doporučení nemeckého GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung), ktoré sa týkajú terminológie a výpočtu plochy, so zvláštnym zreteľom na kategorizáciu jednotlivých miestností v budove skladu ako prenajímateľnú alebo neprenajímateľnú. Tu je treba poznamenať, že GIF bol výsledkom spoločného úsilia DIN 277 nemeckej národnej normy a nemeckých autorizovaných inšpektorov Deutscher Verbank. Tabuľka na nasledujúcej strane je zjednodušeným zhrnutím príslušných ustanovení GIF.
Ako môžete vidieť v tabuľke, FRI vypočítava "použiteľnú plochu" zahrnutím vedľajších oblastí (napr. sanitárny blok, čajová kuchyňa atd.). Skúsenosti nasvädčujú tomu, že znalí nájomníci majú záujem iba o pracovnú plochu, ktorú môžu poskytnúť (často označovanú ako sieť net-net v našom vnútornom slangu), a vôbec nie o pomocné oblasti.
** Kategorizácia oblastí GIF **
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Je to prirodzené, pretože veľkosť tejto oblasti bude určovať možný počet pracovísk (pomer medzi otvorenými a celulárnymi skladmi a veľkosťou pomocných a cirkulačných oblastí sú taktiež kľúčom pre určenie prenajímateľnej plochy). Pracovné plochy obvykle nemôžme kvantifikovať v stavebných brožúrach. V závislosti na vlastnostiach a usporiadaní budovy môže byť pomer pracovnej plochy k celkovej prenajímateľnej ploche budovy prekvapivo nízky, hlavne v budove s celulárným usporiadaním.
Doporučenie GIF zahrňuje v prenajímateľnej oblasti všetky oblasti pod pohyblivými deliacimi stenami, pomocné priestory, vstupnú halu a cirkulačné priestory a tiaktiež výťahové haly. Hoci, nosné konštrukcie alebo iné nepohyblivé steny ale aj mechanické miestnosti, mechanické zvyslé hriadele, výťahové šachty a schodisko, sa však klasifikujú ako nenajímateľné.
Plocha jednotlivých miestností sa vždy počíta medzi vnútornými povrchmi pevných stien (čistá plocha), aj keď sú tu kabelové kanály alebo mechanické armatúry (chladič / ohrievač) alebo možno stena so strojným zariadením.
Záleží na čitateľovi, aby rozhodol, či vyššie uvedené hlavné zásady výpočtu prenajímateľnej plochy a terminológie GIF sú primerané obecne a konkrétne pre miestne prostredie v Slovensko
Existujú prípady, dobre známe v profesných kruhoch, ktoré dokazujú dôležitosť vyššie uvedených problémov, keď nájomca odstúpil od podpísanej nájomnej zmluvy kôli vzájomnému nedorozumeniu o meraní prenajímateľnej plochy.
Vzhľadom k momentálnym tržným podmienkam pre komerčné skladové priestory je zvýšená potreba výpočtu nájomnej plochy, ktorá je správna a transparentná aj pre nájomníka.
Vyššie uvedené potvrdzuje potrebu jednotnej terminológie a metód merania plochy, ktorá je prispôsobená miestnemu trhu a prijatá kľúčovými hráčmi na tomto trhu. Pri príprave na dosiahnutie tohto konečného cieľa budú naše nadchádzajúce otázky obsahovať ďalšie popisy a nakoniec zhrnutie národných doporučení.
BOMA - Viac trikov v kalkulácii prenajímateľných skladových priestorov
Než sa pustím do diskusie o záhadách BOMA, rád by som sa s Vami, drahí čitatelia, podelil o zaujímavý a prekvapujúci zážitok, ktorý som mal v súvislosti s mojim článkom na tému merania skladových priestorov v predchádzajúcom čísle.
V priebehu niekoľkých posledných týždňov som zastupoval prenajímateľov skladovej budovy Buda, na sérii jednaní o verejných zakázkach. Na jednom z prvých zasadaní sa vedúci predstaviteľa nájomcov spýtal, či oblasť, ktorú ponúkame na prenájom, má byť chápaná ako net-net. Bol som tak prekvapený, že som odpovedal otázkou: "Kde ste sa naučil tento neobvyklý termín?" Citoval nedávno publikovaný článok, ktorý uvádzal, že všetci potenciálny nájomníci by sa mali na sieť net-net pozerať ako na obzvlášť dôležitú informáciu. Keď pridal, kedy a kde bol tento článok publikovaný, uvedomil som si, že autorom som ja a po počiatočnom prekvapení sa atmosféra stretnutia stala oveľa príjemnejšia.
A teraz sa pozrime, čo to americká skratka, BOMA znamená. Právny predchodca Medzinárodnej asociácie vlastníkov budov a manažérov (BOMA International alebo BOMA) bola založená v roku 1907 s cieľom zastupovať záujmy vlastníkov a mažérov komerčných nehnuteľnosti. BOMA je tvorená predovšetkým americkými a kanadskými miestnymi asociáciami. Hlavnou úlohou tejto medzinárodnej asociácie je okrem rastúcej dominancie taktiež zber, analýza a sprostredkovanie informácií o komerčných nehnuteľnostiach a na tomto základe formulovanie doporučení a štandardov. Jedna, nie tak úplne nepodstatná poznámka: kľúčové miestne združenie BOMA už vlastnila a / alebo spravovala viac než 550 miliónov m2 komerčných skladových priestorov - do roku 1996.
Prvé vysoké budovy, ktoré už boli v zárodočnej podobe prevedené, boli konštrukčné princípy neskorších mrakodrapov v Amerike, skladové budovy postavené na konci 19. storočia. Rýchly ekonomický rast časom eliminoval prekážky pri výstavbe a užívaní vysokých budov. Medzi najvýznamnejšie úspechy patril rozvoj technológie bezpečného a spoľahlivého výťahového systému, schopnosť dodávať budovám spoľahlivým zásobovaním energie a v neposlednej rade zlepšenie výroby konštrukčnej oceli. Skutočné mrakodrapy boli postavené od konca deväťdesiatych rokov. 102-podlažná a 381 metrov vysoká Empire State Building v New Yorku z roku 1931, 100-podlažný a 344 metrov vysoký John Hancock Center v Chicagu z roku 1970, 412 metrov vysoké a 110-podlažné tragicky zničené Svetové obchodné Centrum z roku 1972 a 109-podlažná a 443 metrov vysoká veža Sears v Chicagu z roku 1974, ktorá je po mnoho let hrdým nositeľom "najvyššia", je možno najznámejšia. Tieto prominentné mrakodrapy sú (alebo boli) prevažne skladové budovy.
Už v roku 1915, krátko potom, čo boli dokončené prvé "skutočné" skladové budovy, vznikla potreba vytvoriť jednotnú metódu výpočtu skladových priestorov. Spoločnosť BOMA tak usilovala o vytvorenie prvej štandardnej metódy merania skladových priestorov, ktorá bola so súhlasom Amerického národného normalizačného inštitútu zvýšená na priemyslový štandard v roku 1955, po mnohých zmenách odrážajúcich vývoj skladových budov a vznik nových potrieb a príležitostí. Dnes nesie názov Štandardná metóda na meranie skladových priestorov a hlavne pomáha developerom / vlastníkom nehnuteľností, manažérom, architektom, návrhárom interiérov, inžinierom, odhadcom a agentom koordinovať ich prácu.
Hlavne v súlade s americkým používaním tohto výrazu je tento štandard v podstate "silným doporučením" pre jednotnú definíciu oblastí starých a nových skladových priestorov.
Hlavným cieľom štandardu je poskytnúť jasnú a jednoznačnú terminológiu pre oblasti skladových stavieb, ktoré by inak bolo možné chápať a kategorizovať inak, definovať mimo iného pojmy použiteľnú plochu, pronajímateľnú plochu a spoločný priestor budovy. Súčasťou normy sú taktiež diagramy, ktoré text dokladajú a vysvetľujú.
Nižšie popisujem niektoré zaujímavé body vyššie uvedeného štandardu BOMA, ktoré obmedzujú diskusiu na tie, ktoré sú v tejto zemi neobvyklé, alebo neznáme. Prvým znakom, ktorý je treba zmienit, je "veľkorysá" interpretácia rôznych výpočtov plochy s použitím odlišných údajov a metód. Obecne by nikto nebol prekvapený, pokiaľ by plochy uvedené na výkresoch neboli presne rovnaké ako tie namerané na mieste. Výpočty prenajímateľa založené na meranie na mieste často prinášajú výsledky, ktoré sa líšia od výpočtov realizovaných nájomníkom na rovnakom základe. BOMA umožňuje maximálnu odchýlku ± 2%. Akékoľvek odchýlky mimo túto kvótu musia byť predložené k posúdeniu nezávislému znalcovi, ktorého výsledky merania rozriešia spor.
Ďalšou zaujímavou a pre nás neobvyklou koncepciou Boma je dominantný podiel. V slovenskej praxi sa vzdialenosť používaná pre výpočet čistých plôch miestností ohraničených vonkajšími stenami budov obvykle meria k vnútorným povrchom stien alebo stene pod oknami (merané nad úrovňou sokla), aj keď sú tieto steny omnoho nižšie než obvykle. BOMA však ponúka definíciu dominantnej časti, pričom vzialenosť k vnútornej strane vonkajšej obvodovej steny môže byť nameraná buď k stene pod oknom, alebo okennej tabuli, čo dáva väčšiu vzdialenosť. BOMA vyžaduje meranie vzdialenosti až k deliacej jednotke (stena alebo okenná tabuľa), ktorej povrch prevláda, tj. presahuje 50% zvyslej výšky podlahy k stropu!
Podobne ako doporučenie GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) popísaná v našom predchádzajúcom čísle, hrubá plocha pre BOMA znamená celkovú plochu obklopoenú vonkajším povrchom stálych stien budovy, s výnimkou vonkajších chodníkov, balkónov, terás a pod., ktoré sú na vonkajšom povrchu steny. Doporučenie poukazuje na to, že nie je obvyklé vypočítavať hrubú plochu ako prenajímateľnú plochu, iba že by jeden nájomca prenajal celú budovu. Táto hrubá plocha sa často označuje ako zastavaná alebo zastavaná plocha. Vo väčšine prípadov sa to používa ako základ pre výpočet stavebných nákladov budovy. Zaujímavá je logika pozadia BOMA definície prenajímateľnej plochy. Podľa BOMA je prenajímateľná plocha vypočítaná odpočítaním tzv. veľkých vertikálnych prienikov z hrubej plochy budovy. Podľa definície sa jedná o priechody, ktoré sú v podstate nemenné po celú dobu životnosti budovy a zahrňujú oblasť schodiska, výťahových šachiet, vertikálnych mechanických kanálov a stien pokrývajúcich tieto priestory atd., ale nezahrňujú nosné stĺpy, vertikálne hriadele a kábelové kanály prístupné od podlahy.
Podľa definície BOMA je skladová plocha obecne ekvivalent k skutočne využiteľnej a vybaviteľnej, výhradne použitej čistej pracovnej ploche (net-net sieť!). Pokiaľ výlučne využívaná plocha zahrňuje taktiež vedľajšie miestnosti (napríklad sanitárny blok), sú tieto plochy taktiež zahrnuté na obrázku. Termín skladovací priestor taktiež znamená čistú oblasť výhradného použitia. Spoločný priestor budovy a spoločná podlahová plocha sú dva rôzne koncepty. Ich súčet sa rovná celkovému bežne používanému čistému priestoru. Použiteľnou plochou sa pro BOMA rozumie súčet čistých skladových a skladových priestorov plus spoločná plocha čistej budovy odpovedajúca danému podlažiu. Tabuľka na nasledujúcej strane je zjednodušené schématické znázornenie komponentov prenajímateľnej plochy na území skladovej budovy, ako popisuje BOMA.
** Kategorizácia priestorov BOMA**
BOMA = medzinárodná asociácia vlastníkov a manažérov budov
Ako je vidieť vyššie, je definícia štandardných doporučení vyvynutých a publikovaných spoločnosťou BOMA International, v zásade na základe skúseností zo Severnej Ameriky, definovaných terminológií a skladových priestorov, pre nás skor neobvyklá. To však neznamená, že takmer 100 rokov skúseností spoločnosti BOMA by si nemalo zaslúžiť zvláštnu pozornosť v snahe vytvoriť jednotnú metódu výpočtu plochy tu na Slovensko.
RICS - Ešte viac trikov v oblasti výpočtu voľných skladových priestorov
Po zhrnutí doporučení pre kategorizáciu nemeckých (GIF) a amerických (BOMA) oblastí o ktorých hovoríme v našom predchádzajúcom vydaní, sa teraz pozrieme na príslušné doporučenie tejto serióznej a dlho zavedenej profesnej organizácie, britského Kráľovského inštitútu autorizovaných inšpektorov (RICS).
Niekoľko slov o samotnom RICS by malo slúžiť ako úvod. Kráľovská inštitúcia Cartered Surveyors bola založená ako profesionálna organizácia v roku 1868. Má viac než 80 000 členov po celom svete a je v súčastnej dobe jedným z najväčších profesných subjektov v oblasti nehnuteľností. Britské občianstvo nie je podmienkou pre členstvo a zahraničných členov je momentálne viac než 10 000. Vstup do RICS vyžaduje absolvovanie písomných a ústnych skúšok a praktických skúseností v obore. Jej členmi sú odborníci na nehnuteľnosti s celosvetovými znalosťami, sú oboznámení s celým životným cyklom nehnuteľností a sú schopní prispieť odborným poradenstvom k podpore efektívneho fungovania trhu s nehnuteľnosťami vo svojich krajinách.
Okrem ponuky vzdelávacích kurzov a ďalšieho vzdelávania RICS reguluje a monitoruje profesné a etické aspekty práce svojich členov. Ďalej rozvíja doporučenia týkajúce sa rôznych oblastí profesií v oblasti nehnuteľností. Jedným z príkladov je RICS Code of Measuring Practice. Hlavným účelom týchto doporučení pre výpočet plochy je poskytnúť jasné a konzistentné metódy výpočtu plochy a / alebo množstva pôdy, pozemku a budov s rôznymi funkciami.
V nasledujúcom texte túto diskusiu omedzíme na doporučenie Kódexu meracej praxe (5. vydanie) so zameraním na tie časti, ktoré sa vyslovene týkajú skladových budov.
Tieto doporučenia nie sú záväzné, aj keď v praxi väčšina realitných odborníkov, správcov nehnuteľností, maklérov a architektov dodržuje pravidlá definované v Kódexe. Výpočet plochy podľa doporučenia RICS môže slúžiť ako podklad pre predaj a prenájom nehnuteľností, ako aj ocenenie a riešenie zložitých daňových otázok.
Tu je potreba poznamenať, že od roku 1993 je v Spojenom kráľovstve trestným činom predávať alebo prenajímať nehnuteľnosti s uvedením nepravdivých informácií o oblasti. RICS vyslovene uvádza, že informácie môžu byť považované za zavádzajúce, a preto predstavujú trestný čin, aj keď je to zrejmé odborníkom v oblasti nehnuteľností, je to ale príliš technické a príliš komplikované, aby to priemerný kupujúci alebo predávajúci pochopil.
Doporučenia sa taktiež zaoberajú otázkou presnosti merania. Nie sú špecifické a uvádzajú, že odborníci by sa mali usilovať o čo najväčšiu presnost v rámci obmedzení svojich meracích prístrojov a odborných znalostí. Metóda merania a očakávaná presnosť sa samozrejme budú líšiť pri meraní niekoľkých hektárov pôdy alebo jedného skladového priestoru. Doporučenie stanoví obecné pokyny ale nešpecifikuje žiadne odchýlky, ktoré by mali byť dodržané.
Aj keď je to pre nás samozrejmé, doporučenia RICS venujú zvláštnu pozornosť potrebe používať metrický systém, nahradzujúc desatinnú čiarku medzerou a oddeľujú tisíce medzerou miesto čiarkou. Určite to stojí za zmienku, pretože aj keď sú slovenské pravidlá pravopisu v tejto veci jednoznačné, mnoho dokumentov sa v súčastnej dobe od týchto pravidiel odchyluje a používa britske alebo americké pravopisy, alebo dokonca zmes oboch.
Doslova, aby meranie metódou merania priestoru a výpočtu bolo pre laika transparentné, doporučenia RICS podrobne popisujú a vysvetľujú iba tri základné, navzájom prepojené pojmy.
Tie sú: * Hrubá externá plocha (GEA) * Hrubá vnútorná plocha (GIA) * Čistá vnútorná plocha (NIA)
Nasleduje popis hlavných rysov vyššie uvedených kľúčových pojmov, ktoré sa týkajú skladového trhu.
Hrubá vonkajšia plocha predstavuje plochu ohraničenú vonkajším obvodom vonkajších stien každého poschodia budovy. Nezahrňuje otvorené balkóny, markýzy a strešné terasy. Doporučenia navrhujú použitie hrubej vonkajšej plochy pre budovy s mestským dizajnom, výpočet dane z nehnuteľnosti a ocenenie momentálnych, prevažne rezidenčných nehnuteľností pre účely stavebného poistenia.
Hrubá vnútorná plocha znamená plochu ohraničenú vútorným obvodom vnútorných stien budovy. Vylučuje oblasti pod vnútornou obvodovou konštrukciou (steny, stĺpy) a samozrejme všetky otvorené balkóny, markýzy a strešné terasy atď. Na rozdiel od praxe v mnoho iných krajinách sa doporučenia RICS domnievajú, že táto oblasť je najlepšia a vhodná pre odhad nákladov na plánované projekty, pre oceňovanie a predaj existujúcich budov, ktoré sa v súčastnej dobe používajú pre neskladové účely a pre výpočet prevádzkových nákladov týchto budov.
Čistá vnútorná plocha predstavuje plochu vo vnútri budovy, ktorá sa rovná súčtu plôch miestností rôznych funkcií uzavretých nosnými a / alebo pevnými (neodnímateľnými) stenami. Táto oblasť, ktorú RICS nazýva taktiež využiteľnou oblasťou, vylučuje spoločné vstupné haly, schodisko, chodby, mechanické miestnosti, skrine meračov, výťahy a všetky stavebné plochy s výškou stropu pod 1,5 m a plochami medzi stenami / konštrukciami užšími než 0,25 m. Neobvykle, doporučenia vylučujú z využiteľnej plochy všetky sanitárne bloky a skrine na upratovacie potreby, bez ohľadu na to, kde v budove sa nachádzajú. Okrem oblastí pod nosnými stenami sú taktiež vylúčené plochy pod vnútornými nosnými stĺpmi budovy. Doporučenia RICS používajú koncept budovania spoločného priestoru, ale dôsledne vylučujú z využiteľnej plochy.
Použiteľnou oblasťou je doporučená kalkulačná základňa pre účely predaja, prenájmu, oceňovania a prevádzkovania skladu.
Oblasti definované RICS a ich kategorizácie sú v zjednodušenej podobe uvedené v tabuľke na nasledujúcej strane.
Ako je vidieť z tabuľky, doporučenia RICS sú v podstate iba vodítkom pre definovanie a výpočet rôznych typov oblastí. Neuvádzajú však komponenty prenajímateľnej plochy a nepopisujú metódu výpočtu vysporiadateľnej plochy.
** Kategorizácia oblastí RICS **
RICS = Kráľovská inštitúcia autorizovaných inšpektorov
Vzľadom k obecnej povahe doporučení môžu britskí odborníci na nehnuteľnosti vypočítať prenajímateľné plochy na základe svojich skúseností a podmienok miestneho trhu a vždy sa zameriavajú na presnosť výsledkov zvolenej metódy výpočtu a na zaistenie toho, aby výsledky boli jasné a transparentné aj pre laika.
Natália Falatová
+421 650 400 117
