Pre vlastníkov a nájomcov skladov tak vzniká nová otázka: dokáže existujúca budova podporiť elektrifikáciu vozového parku nielen dnes, ale aj o niekoľko rokov? Tento sprievodca prináša pohľad na regulačné požiadavky, náklady, ESG kritériá a praktické aspekty, ktoré by mali nájomcovia pri výbere logistických priestorov zohľadniť.

Prečo je nabíjanie elektromobilov v skladoch čoraz dôležitejšie

Pri rozhodovaní veľkých logistických spoločností alebo dodávateľov automobilového priemyslu už nabíjacia infraštruktúra nemusí byť iba príjemným bonusom. Pre firmy s vlastnými vozovými parkami môže byť dôležitou súčasťou dlhodobej stratégie.

Európska legislatíva postupne sprísňuje požiadavky na emisie ťažkých vozidiel a stanovuje významné míľniky na roky 2030 a 2035. Súčasne rastie tlak zo strany centrály, zákazníkov a dodávateľských reťazcov na znižovanie uhlíkovej stopy.

Slovensko pritom zohráva významnú úlohu v cezhraničnej logistike a jeho hlavné priemyselné a distribučné lokality sú napojené na kľúčové dopravné koridory. Pre nájomcov preto môže byť dostupná elektrická kapacita a možnosť inštalácie nabíjačiek jedným z faktorov pri výbere lokality.

Trend je viditeľný aj v širšom európskom meradle. V roku 2025 bolo v Európe zaregistrovaných takmer 24 000 vozidiel s nulovými emisiami a podiel elektrických nákladných vozidiel dosiahol približne 4,5 %, oproti 2,5 % v roku 2024. Pre vlastníkov skladov to znamená, že požiadavky na energetickú pripravenosť budov budú pravdepodobne v najbližších rokoch ďalej rásť.

AFIR a pravidlá pre nabíjaciu infraštruktúru

Nariadenie EÚ o infraštruktúre pre alternatívne palivá (AFIR) stanovuje požiadavky na rozvoj verejnej nabíjacej infraštruktúry pozdĺž transeurópskej dopravnej siete TEN-T.

Pre ťažké vozidlá sa počíta s postupným budovaním vysokovýkonných nabíjacích staníc v pravidelných intervaloch pozdĺž hlavných európskych dopravných koridorov. Minimálne výkonové požiadavky sú pritom vyššie než pri bežných osobných elektromobiloch.

Pre slovenský logistický trh je tento vývoj významný najmä v okolí hlavných dopravných tepien, ako sú D1 a ďalšie koridory TEN-T. Lokality v okolí Senca, Trnavy či ďalších významných logistických centier môžu profitovať z postupne sa rozvíjajúcej verejnej nabíjacej siete.

To však neznamená, že verejná infraštruktúra nahradí nabíjanie priamo v areáli. Pre logistické spoločnosti, ktorých vozidlá sa pravidelne vracajú do depa, môže byť vlastná nabíjacia infraštruktúra výraznou prevádzkovou výhodou.

BREEAM a rastúce očakávania trhu

BREEAM patrí medzi najrozšírenejšie systémy hodnotenia environmentálnej a celkovej udržateľnosti budov. Pri moderných priemyselných a logistických projektoch sa certifikácia postupne stáva bežnou súčasťou štandardu, najmä pri budovách určených pre veľkých nájomcov a inštitucionálnych investorov.

Certifikácia hodnotí viacero oblastí vrátane energetickej efektívnosti, hospodárenia s vodou, materiálov, odpadu, dopravy a ďalších environmentálnych a prevádzkových parametrov.

Pre vlastníkov môže kvalitná certifikácia zvyšovať atraktivitu budovy pri prenájme aj predaji. Pre nájomcov zase poskytuje lepší obraz o prevádzkových vlastnostiach budovy a jej dlhodobej pripravenosti na požiadavky ESG.

Na slovenskom trhu pribúdajú moderné logistické projekty s certifikáciou BREEAM na úrovni Excellent. Príkladom je aj budova v Plaveckom Štvrtku pri Bratislave, do ktorej sa presťahovali spoločnosti CEVA Logistics a Jungheinrich.

Pri hodnotení budovy však nestačí sledovať iba názov certifikácie. Dôležitá je konkrétna úroveň, verzia certifikácie a jednotlivé parametre projektu vrátane energetickej efektívnosti, dopravy a pripravenej infraštruktúry.

EPC a energetická náročnosť budov

Energetický certifikát budovy poskytuje dôležité informácie o jej energetickej hospodárnosti. Pri prenájme alebo predaji nehnuteľnosti preto predstavuje významný podklad nielen pre vlastníka, ale aj pre potenciálneho nájomcu.

Pri logistických budovách môžu energetická náročnosť, spôsob vykurovania, osvetlenie, chladenie či využitie obnoviteľných zdrojov výrazne ovplyvniť celkové prevádzkové náklady.

Nájomca by preto pri výbere skladu nemal sledovať iba základné nájomné. Rovnako dôležité sú servisné poplatky, spotreba energií a možnosť kontroly vlastnej spotreby.

Energetická efektívnosť budovy sa zároveň čoraz viac prepája s ESG stratégiou spoločností. Pre firmy, ktoré vykazujú uhlíkovú stopu svojich prevádzok, môže byť energeticky efektívny sklad významnou výhodou.

Náklady a návratnosť nabíjacej infraštruktúry

Vybudovanie nabíjacej infraštruktúry pre elektrické nákladné vozidlá si vyžaduje významnú investíciu. Pri vysokovýkonných nabíjačkách môže samotné zariadenie predstavovať desiatky až stovky tisíc eur, pričom konečná cena závisí od výkonu, podmienok konkrétnej lokality a dostupnej kapacity elektrickej siete.

Významnú položku môže predstavovať aj nové pripojenie, trafostanica, stavebné úpravy, kabeláž alebo posilnenie distribučnej siete.

Preto je pri plánovaní elektrifikácie dôležité posudzovať celý projekt ako jednu investíciu, nie iba cenu samotnej nabíjačky.

Ekonomika môže byť pre nájomcu napriek tomu zaujímavá. Spoločnosti, ktoré majú jasný plán elektrifikácie vozového parku, môžu preferovať budovy s pripravenou kapacitou siete a možnosťou inštalácie nabíjačiek. Pre vlastníka môže byť takáto pripravenosť konkurenčnou výhodou pri získavaní a udržaní kvalitných nájomcov.

Slovenský logistický trh v roku 2026

Slovenský priemyselný a logistický trh ponúka nájomcom v roku 2026 viac možností ako v období výrazne obmedzenej ponuky. Vyššia dostupnosť priestorov zároveň vytvára priestor na rokovanie o nájomnom, servisných poplatkoch a podmienkach fit-outu.

Podľa dostupných trhových údajov dosahuje celkový objem moderných priemyselných a logistických priestorov približne 4,67 milióna m². V sledovanom období pribudlo približne 28 000 m² nových priestorov a miera neobsadenosti sa zvýšila na približne 7,7 %.

Pre nájomcov to znamená väčší výber a lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Pri rozhodovaní však nemusí byť najlacnejší sklad automaticky najlepšou voľbou. Rozdiel v energetickej efektívnosti, kapacite elektrickej siete alebo možnosti budúceho rozšírenia nabíjania môže mať počas celého nájomného obdobia významný finančný dopad.

Na čo sa zamerať pri výbere elektromobilom pripraveného skladu

Overte kapacitu elektrickej siete.
Zistite aktuálnu rezervovanú kapacitu a možnosti jej navýšenia. Pri elektrifikácii nákladných vozidiel môže byť potrebná výrazne vyššia kapacita než pri bežnej prevádzke skladu.

Zistite možnosti pripojenia a posilnenia siete.
Ak budova ešte nemá dostatočnú kapacitu, vyžiadajte si informácie o možnostiach pripojenia alebo navýšenia výkonu od príslušného prevádzkovateľa distribučnej sústavy.

Overte BREEAM alebo inú certifikáciu.
Pri certifikovaných budovách si nechajte potvrdiť konkrétnu úroveň a typ certifikácie, napríklad Good, Very Good, Excellent alebo Outstanding.

Skontrolujte energetickú náročnosť.
Vyžiadajte si aktuálny energetický certifikát a dostupné údaje o spotrebe energie. Pri porovnávaní skladov je vhodné sledovať celkové prevádzkové náklady, nielen základné nájomné.

Rozlišujte medzi nabíjaním v areáli a verejnou infraštruktúrou.
Vlastné nabíjacie stanice poskytujú väčšiu kontrolu nad prevádzkou vozového parku. Verejné nabíjacie stanice môžu byť vhodným doplnkom, ale ich dostupnosť a kapacita nemusia vždy zodpovedať potrebám konkrétneho depa.

Overte servisné poplatky a spôsob účtovania energií.
Energeticky efektívna budova môže mať nižšie prevádzkové náklady, no rozhodujúce je, ako sa spotreba a služby premietajú do nájomnej zmluvy.

Dohodnite si možnosť budúceho rozšírenia.
Ak budova zatiaľ nemá nabíjaciu infraštruktúru, nájomná zmluva by mala umožňovať jej budúcu inštaláciu alebo rozšírenie bez zbytočných administratívnych a finančných prekážok.

Zelený nájom: Ako zosúladiť záujmy vlastníka a nájomcu

Zelený nájom môže pomôcť zosúladiť záujmy vlastníka a nájomcu pri investíciách do energetickej efektívnosti.

Namiesto pevne stanovených predpokladov môže byť časť nákladov naviazaná na skutočnú spotrebu energie. Takýto model vytvára väčšiu transparentnosť a zároveň motivuje obe strany investovať do efektívnejšej prevádzky budovy.

Pri modernom logistickom centre môže byť súčasťou dohody napríklad spôsob merania spotreby, pravidlá pre rozúčtovanie energií alebo mechanizmus, ktorý zohľadní úspory dosiahnuté vďaka energeticky efektívnym technológiám.

Pre nájomcu je pritom dôležité, aby mal dostatočný prístup k údajom o spotrebe a aby boli pravidlá rozúčtovania jasne definované už v nájomnej zmluve.

Ktoré slovenské lokality sú najzaujímavejšie?

Bratislava, Senec a okolie

Bratislava a jej hlavné logistické satelity, ako Senec, Lozorno či Plavecký Štvrtok, zostávajú najvýznamnejším logistickým regiónom na Slovensku. Výhodou je blízkosť hlavného mesta, rakúskeho trhu, diaľnice D1 a ďalších významných dopravných koridorov.

Pre moderné logistické centrá v tomto regióne bude energetická pripravenosť a nabíjacia infraštruktúra pravdepodobne čoraz dôležitejším konkurenčným faktorom.

Trnava

Trnava má strategickú polohu medzi Bratislavou a ďalšími priemyselnými centrami a profituje zo silného automobilového a logistického sektora.

Moderné sklady s vysokou energetickou efektívnosťou a možnosťou nabíjania môžu byť zaujímavé najmä pre spoločnosti, ktoré chcú optimalizovať distribučné trasy a zároveň znižovať svoju uhlíkovú stopu.

Žilina

Žilina je dôležitým centrom automobilového priemyslu a cezhraničnej logistiky smerom na Česko a Poľsko. Strategická poloha pri dopravných koridoroch D1 a D3 zvyšuje význam lokality aj z pohľadu budúcej elektrifikácie nákladnej dopravy.

Košice

Košice predstavujú významné logistické a priemyselné centrum východného Slovenska. Ponuka moderných priemyselných priestorov je v porovnaní s Bratislavským regiónom užšia, a preto môže mať moderný, energeticky efektívny sklad s pripravenou elektrickou kapacitou výraznú konkurenčnú výhodu.

Financovanie a podporné schémy

Pri investíciách do nabíjacej infraštruktúry je vhodné sledovať aktuálne podporné programy Slovenskej republiky a Európskej únie. Plán obnovy a odolnosti podporuje rozvoj infraštruktúry pre alternatívne palivá, pričom konkrétne podmienky podpory závisia od jednotlivých výziev.

Pri súkromných skladových areáloch nemožno automaticky predpokladať, že náklady na nabíjaciu infraštruktúru alebo jej pripojenie budú plne financované z verejných zdrojov. Preto by mali vlastníci aj nájomcovia posudzovať dostupné granty a zvýhodnené financovanie podľa konkrétneho projektu.

Pri väčších investíciách môže byť relevantné aj financovanie projektov, ktoré spĺňajú vyššie environmentálne a energetické štandardy. Podmienky financovania sa však líšia podľa poskytovateľa, projektu a aktuálne dostupných programov.

Často kladené otázky

Potrebujem BREEAM na prenájom moderného skladu na Slovensku?

Nie. BREEAM nie je zákonnou podmienkou na prenájom skladu. Pri moderných logistických nehnuteľnostiach však môže byť významnou konkurenčnou výhodou a veľkí nájomcovia či inštitucionálni investori ho môžu preferovať alebo požadovať v rámci svojich ESG štandardov.

Aký je rozdiel medzi nabíjaním v areáli a verejnou infraštruktúrou?

Nabíjanie priamo v areáli poskytuje nájomcovi väčšiu kontrolu nad prevádzkou vozového parku a umožňuje plánovať nabíjanie podľa jeho potrieb. Verejné nabíjacie stanice môžu byť vhodným doplnkom najmä pri diaľkovej doprave, ale nájomca nemá rovnakú kontrolu nad ich dostupnosťou.

Najvhodnejším riešením môže byť kombinácia vlastného nabíjania v depe a dostupnej verejnej nabíjacej infraštruktúry pozdĺž hlavných trás.

Koľko môže stáť nabíjacia infraštruktúra?

Cena závisí od výkonu nabíjačky, počtu nabíjacích bodov, dostupnej kapacity elektrickej siete a stavebných úprav. Pri vysokovýkonnom nabíjaní pre nákladné vozidlá môže ísť o investíciu v desiatkach až stovkách tisíc eur.

Pri porovnávaní ponúk je preto potrebné zohľadniť nielen cenu samotného nabíjača, ale aj pripojenie, trafostanicu, kabeláž, stavebné práce, riadenie výkonu a prípadné posilnenie distribučnej siete.

Akú kapacitu siete potrebujem na nabíjanie elektrických kamiónov?

Závisí to od počtu vozidiel, výkonu nabíjačiek a spôsobu ich využívania. Štyri nabíjačky s výkonom 350 kW by pri súčasnom nabíjaní predstavovali teoretický špičkový výkon 1,4 MW. Skutočná potrebná kapacita pripojenia však môže byť nižšia alebo vyššia podľa profilu spotreby, systému riadenia výkonu a ostatnej prevádzky areálu.

Pred podpisom dlhodobej nájomnej zmluvy je preto vhodné preveriť možnosti pripojenia priamo s príslušným distribučným operátorom.

Záver

Elektrifikácia nákladnej dopravy postupne mení spôsob, akým firmy posudzujú logistické nehnuteľnosti. Pri výbere skladu už nemusí rozhodovať iba lokalita, cena a veľkosť. Čoraz dôležitejšiu úlohu zohrávajú energetická efektívnosť, dostupná kapacita elektrickej siete, možnosť inštalácie nabíjacích staníc a pripravenosť budovy na budúce požiadavky.

Pre nájomcov môže byť rok 2026 vhodným obdobím na vyjednávanie. Vyššia dostupnosť priestorov poskytuje priestor na rokovanie o nájomnom aj technických podmienkach. Pri dlhodobom prenájme však môže byť dôležitejšie zabezpečiť si správnu infraštruktúru a flexibilitu do budúcnosti než ušetriť niekoľko centov na štvorcovom metri.

Pre vlastníkov skladov je odkaz podobný: investícia do energetickej efektívnosti, dostatočnej elektrickej kapacity a nabíjacej pripravenosti môže zvýšiť konkurencieschopnosť budovy a pomôcť ju udržať atraktívnou aj v ďalších rokoch.

Zdroje

108 Real Estate: 2025/Q3 Industrial Property Market Report – Slovak Republic. IPEC Group: Warehouse Lease Terms in Slovakia: What Occupiers Sign in 2026. IPEC Group: ESG in Slovak Logistics – What BREEAM and DGNB Really Cost Tenants. International Council on Clean Transportation: Charging Infrastructure Needs for Battery-Electric Trucks in the EU by 2030. European Alternative Fuels Observatory: Heavy-Duty Electric Truck Charging Infrastructure in Europe – EAFO Data Update, November 2025. Virta Global: How EU Legislation Accelerates the EV Revolution.