Hlavné zistenia
- Ceny prenájmu skladov na Slovensku sú pri najlepších priestoroch stabilné: nájomné prime sa podľa maklérskej spoločnosti drží okolo 5,30–5,95 €/m² mesačne.
- Priemerné nájomné mierne klesá. CBRE ho uvádza na 4,55 €/m² mesačne, čo je o 3 % menej než pred rokom.
- Neobsadenosť je blízko päťročného maxima, okolo 8 %, takže pri rokovaní máte väčšiu silu než v roku 2022.
- Prenajímatelia ponúkajú obdobia bez nájomného a ústretovejšie podmienky, najmä pri starších alebo menej atraktívnych priestoroch.
- Východné Slovensko je napäté (neobsadenosť 3,02 %), západné má najviac voľných plôch (9,63 %).
- Pri plánovaní rozpočtu rátajte s nájomným, indexáciou aj prevádzkovými nákladmi a doložku o indexácii si prečítajte pred podpisom.
Nájomné a neobsadenosť: hore stabilné, dole mäkšie
Nájomné za najlepšie priestory neklesá, ale ani nerastie. CBRE uvádza nájomné prime na 5,95 €/m² mesačne (zhruba 71 €/m² ročne), čo je o 3 % viac než pred rokom. Cushman & Wakefield, ktorý prime vymedzuje trochu inak, uvádza za 2. štvrťrok 2026 sumu 5,30 €/m² mesačne (zhruba 64 €/m² ročne), tiež bez zmeny.
Priemer rozpráva iný príbeh. Podľa CBRE je 4,55 €/m² mesačne (asi 55 €/m² ročne), teda o 3 % menej než pred rokom. Práve v tomto rozpätí medzi prime a priemerom sa vedie rokovanie o nájomnom.
Prime a bežné priestory
- Prime: nové, certifikované budovy na dobrých miestach. Prenajímatelia tu držia požadované nájomné a podľa Cushman & Wakefield išla polovica nedávneho dopytu o predprenájmy.
- Bežné priestory: staršie areály a slabšie lokality. Tu nájomcovia získavajú zľavy, pretože prenajímatelia sú pri menej atraktívnych budovách ústretovejší.
- Neobsadenosť: Cushman & Wakefield uvádza 7,8 %, najviac za päť rokov. Posledný údaj CBRE je 7,99 % a medzi štvrťrokmi klesol o 13 bázických bodov.
Stimuly a indexácia
Správa Cushman & Wakefield za 1. štvrťrok 2025 opísala posun od trhu prenajímateľov k trhu nájomcov, s obdobím bez nájomného zhruba jeden mesiac na rok doby nájmu, hlavne v starších budovách. Informujte sa o ňom. Horšie ako odmietnutie sa už nestane.
Zverejnené údaje maklérov neukazujú, ako je indexácia nastavená v jednotlivých zmluvách, preto si skontrolujte tú svoju. Všímajte si, aký index sa používa, ako často sa nájomné upravuje a či existuje strop. Doložku nechajte pred podpisom prečítať miestnemu právnikovi.
Dopyt a prenajaté plochy
Cushman & Wakefield zaznamenal v 2. štvrťroku 2026 hrubý objem prenájmov 93 400 m². Polovicu tvorili predprenájmy, čo ukazuje, že firmy stále chcú kvalitné certifikované priestory a zaväzujú sa ešte pred dokončením.
Rozdelenie podľa CBRE je podobné: predprenájmy tvorili 36 % transakcií, opätovné vyjednanie 33 %, krátkodobé prenájmy 16 %, nové prenájmy 12 % a rozšírenia 3 %. Mnohé firmy teda zostávajú na mieste a radšej vyjednávajú nové podmienky.
Ponuka a výstavba
Moderné sklady a haly majú podľa Cushman & Wakefield spolu 4,89 milióna m². V poslednom štvrťroku sa dokončilo len 25 800 m² v dvoch budovách.
Rozostavaných je 265 800 m², z toho 37 % je už prenajatých. Veľký podiel výstavby v tomto cykle tvorila špekulatívna výstavba, teda budovy bez nájomcu, a to je jeden z dôvodov, prečo neobsadenosť stúpla.
Investičná aktivita
Investori priemyselné priestory stále oceňujú vysoko. CBRE uvádza výnos prime na 6,25 %, bez zmeny za štvrťrok aj za rok. Cushman & Wakefield v správe za 1. štvrťrok 2025 označil výnosy priemyselných nehnuteľností za najnižšie spomedzi komerčných segmentov.
Pre nájomcu to znamená, že prenajímatelia, ktorí splácajú financovanie, nechcú znižovať základné nájomné. Radšej ponúknu mesiace zadarmo. Pri vyjednávaní s tým rátajte.
Ceny skladov podľa miest a regiónov
Banská Bystrica a stredné Slovensko
Stredné Slovensko malo podľa posledných údajov CBRE neobsadenosť 8,02 % a zhruba 10 % všetkých prenájmov. Samostatné nájomné pre Banskú Bystricu makléri nezverejňujú, preto berte celoslovenský priemer okolo 4,55 €/m² mesačne ako východisko, nie ako ponuku.
Pri neobsadenosti blízkej celoslovenskej a dopyte sústredenom inde má nájomca v regióne priestor žiadať zľavu alebo mesiace bez nájomného. Porovnajte niekoľko budov a vyžiadajte si písomné ponuky.
Bratislavský región a Senec
Okolie Bratislavy má neobsadenosť 7,59 % a najväčší podiel prenájmov, 41 %. Podľa Cushman & Wakefield sa prenajíma najmä v lokalite Senec, takže tu nájdete veľa moderných budov a súťažiacich prenajímateľov.
Západné Slovensko a Trnava
Západné Slovensko má najvyššiu neobsadenosť, 9,63 %. Správa 108 Real Estate z roku 2025 uviedla, že väčšina voľných plôch je v okolí Trnavy a Senca, preto tu majú nájomcovia najsilnejšiu pozíciu.
Východné Slovensko a Košice
Východné Slovensko má najnižšiu neobsadenosť, 3,02 %, a 32 % prenájmov. Ak hľadáte priestory v okolí Košíc, nečakajte veľké zľavy a začnite hľadať včas.
Čo ženie dopyt
Trh ťahajú výrobcovia. V 3. štvrťroku 2025 tvorili podľa 108 Real Estate 69,7 % dopytu výrobcovia a 30,3 % distribútori. Dopyt po skladoch preto závisí od výroby, ktorá podľa Cushman & Wakefield v máji medziročne klesla o 2,0 %.
Cushman & Wakefield očakáva, že predprenájmy novej ponuky pomôžu trhu postupne sa stabilizovať, pričom nájomné prime ostane nezmenené. Rátajte preto skôr so stabilným nájomným než s odrazom.
Ako naplánovať rozpočet na nájomné
- Pri starších priestoroch vychádzajte z priemeru (asi 4,55 €/m² mesačne), pri nových certifikovaných z prime (asi 5,30–5,95 €/m² mesačne).
- Pripočítajte indexáciu a prevádzkové náklady, ktoré sa v mnohých zmluvách fakturujú osobitne.
- Vypýtajte si obdobie bez nájomného a porovnajte ho s nižším základným nájomným.
- Dobu nájmu zvoľte podľa svojich plánov, keďže trh teraz uprednostňuje nájomcov.
Metodika a vymedzenie pojmov
Nájomné je uvedené ako základná mesačná suma za m² moderných priestorov, ročná hodnota je mesačná suma krát 12. Makléri vymedzujú prime rôzne, preto sa údaje CBRE a Cushman & Wakefield nemajú miešať v jednom výpočte. Regionálne údaje pochádzajú z uvedených štvrťročných správ.
Často kladené otázky
Aké je priemerné nájomné za sklad na Slovensku?
CBRE uvádza priemer 4,55 €/m² mesačne, čo je asi 55 €/m² ročne. Je to o 3 % menej než pred rokom.
Je na Slovensku trh nájomcov?
Väčšinou áno. Neobsadenosť je okolo 8 %, blízko päťročného maxima, a prenajímatelia sú ústretovejší, najmä pri starších priestoroch.
Kde je voľných skladov najmenej?
Na východnom Slovensku, kde je podľa CBRE neobsadenosť 3,02 %. Najviac voľných plôch je na západe, 9,63 %.
Môžem čakať ďalší pokles nájomného?
Nájomné prime má podľa Cushman & Wakefield ostať nezmenené. Úspory sú pravdepodobnejšie pri priemerných a starších priestoroch alebo vo forme stimulov.
Ďalší krok
Chcete ponuky, ktoré sa dajú porovnať? Zadajte svoju požiadavku a vyberte si z aktuálnych priestorov skôr, než sa rozhodnete.
Zdroje
CBRE Slovensko (cez Property Forum), Cushman & Wakefield Slovensko MarketBeat Industrial, Cushman & Wakefield Market Outlook 2026, 108 Real Estate (via Property Forum).
