1. Veľkosť a štruktúra trhu

Celková plocha moderných priemyselných priestorov na Slovensku v súčasnosti dosahuje približne 5+ miliónov m². Na trhu dominujú medzinárodní inštitucionálni developeri a investori – významné zastúpenie tu majú spoločnosti Prologis, Panattoni, GLP, CTP, P3, VGP a Segro – spolu s rastúcim počtom domácich developerov.

2. Neobsadenosť a dostupnosť (2025)

Zóna | Miera neobsadenosti | Komentár

Bratislava – prime
4–7 % | Obmedzená; nová ponuka sa rýchlo absorbuje

Predmestia Bratislavy
O 1–3 percentuálne body vyššia | Stredná dostupnosť

Sekundárne trhy
Vyššia | Podmienky priaznivejšie pre nájomcov

Neobsadenosť v triede A je výrazne nižšia ako celková neobsadenosť na trhu, ktorá zahŕňa aj staršie priestory triedy B s nižšou atraktivitou pre nájomcov.

3. Trendy v nájomnom

Nájomné v prémiovej lokalite: 4,80–6,50 €/m²/mesiac (trieda A)

Po silnom raste o 15–30 % v rokoch 2021 až 2023 sa rast nájomného v rokoch 2024–2025 zmiernil na približne 2–5 % ročne. Toto spomalenie odzrkadľuje:

  • Vstup väčšieho množstva novej ponuky na trh
  • Dopyt nájomcov sa stáva selektívnejším a citlivejším na cenu
  • Všeobecné uvoľnenie podmienok na európskom logistickom trhu

Nájomcovia, ktorí podpíšu zmluvy v roku 2026, budú mať výrazne lepšiu vyjednávaciu pozíciu ako tí, ktorí podpísali zmluvy v rokoch 2022–2023.

4. Plány novej ponuky

Plány výstavby na Slovensku na roky 2025–2026 zahŕňajú významné objemy špekulatívnych a vopred prenajatých skladových priestorov. Kľúčové témy:

  • Udržateľnosť: Certifikácia BREEAM na úrovni „Very Good“ alebo „Excellent“ sa stáva štandardom pre nové projekty; staršie necertifikované priestory čelia rastúcemu riziku zastarania
  • Voľná výška: Nové budovy majú jednotne voľnú výšku 12 m; staršie priestory s výškou 10 m sú v konštrukčnej nevýhode
  • Pripravenosť na automatizáciu: Developeri investujú do vyšších príkonov, superrovných podláh a lepších dispozícií dvorov, aby prilákali nájomcov s vysokou mierou automatizácie

5. Faktory ovplyvňujúce dopyt v rokoch 2025–2026

  • E-commerce: Pokračujúci rast penetrácie podporujúci dopyt v oblasti „last-mile“ a plnenia objednávok
  • Nearshoring: Presun výroby z Ázie zvyšuje dopyt po skladových priestoroch v blízkosti výrobných závodov
  • Sektor 3PL: Pokračujúci outsourcing logistiky zo strany výrobcov a maloobchodníkov
  • Chladiaci reťazec: Rastúci dopyt po chladiacich skladových priestoroch pre farmaceutický a potravinársky priemysel, ktorý na väčšine trhov prevyšuje ponuku

6. Výhody pre nájomcov v roku 2025

Na súčasnom trhu môžu nájomcovia na Slovensku reálne dosiahnuť:

  • Obdobia bez nájomného v dĺžke 2–5 mesiacov pri 5-ročných nájomných zmluvách na priestory triedy A
  • Príspevky na vybavenie vo výške 20–50 €/m² pri dlhodobých záväzkoch
  • Skutočné možnosti predčasného ukončenia zmluvy v 3. alebo 4. roku pri nájomných zmluvách na 5–7 rokov
  • Budovy s certifikátom BREEAM s ustanoveniami o ekologickom prenájme

Často kladené otázky

Je rok 2025 vhodným časom na podpísanie dlhodobej nájomnej zmluvy na skladové priestory na Slovensku?

Trhové podmienky v roku 2025 sú vyváženejšie ako v rokoch 2022–2023. Nájomné za priestory v najlepšej lokalite je vo všeobecnosti stabilné, sú k dispozícii stimuly a prenajímatelia sú flexibilnejší. Ak potrebujete priestory, teraz je vhodný čas na uzavretie zmluvy – najmä ak si môžete zaistiť možnosť predčasného ukončenia zmluvy. Ak máte dostatočnú flexibilitu, čakanie na ďalšiu novú ponuku v rokoch 2026–2027 môže podmienky ešte vylepšiť.

Aké sú vyhliadky špekulatívnej výstavby na Slovensku v rokoch 2025–2026?

Špekulatívna výstavba sa v porovnaní s rokom 2021–2022 zmiernila, keďže vyššie stavebné náklady a úrokové sadzby znižujú výnosy developerov. Veľké parky však naďalej špekulatívne stavajú v lukratívnych lokalitách, aby zachytili dopyt nájomcov. Do konca roka 2026 očakávame o 15–20 % viac dostupných priestorov v porovnaní so súčasnosťou.

Ako požiadavky na udržateľnosť formujú trh so skladovými priestormi na Slovensku?

Certifikácia BREEAM sa stáva takmer povinnou požiadavkou pre korporátnych nájomcov s uverejnenými cieľmi v oblasti ESG. To urýchľuje zastaralosť starších, necertifikovaných priestorov a vytvára 5–15 % prémiu v nájomnom pre certifikované budovy.

Ste pripravení nájsť tú správnu nehnuteľnosť? Search listings on warehouserentinfo.sk — aktualizované denne.